Nội dung bài viết
Căn nhà có vài phòng trống, khu bạn ở lại đông khách du lịch: mở homestay là ý tưởng hấp dẫn. Nhưng đón khách ngủ qua đêm là dịch vụ lưu trú, có nhiều thủ tục hơn bán hàng thông thường. Bài viết của ACCA Consulting Vietnam vạch lộ trình mở homestay hộ kinh doanh: đăng ký, an ninh trật tự, khai báo lưu trú, PCCC và thuế, kèm bảng phân biệt với cho thuê nhà dài hạn.
1. Homestay hộ kinh doanh khác gì cho thuê nhà
Nhiều chủ nhà nghĩ homestay chỉ là “cho thuê phòng”. Thực tế, khi bạn đón khách theo đêm, dọn phòng, cung cấp khăn, nước, có khi cả bữa sáng, đó là dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Còn cho một gia đình thuê cả căn trong một năm là cho thuê tài sản. Hai hoạt động này khác nhau về đăng ký, điều kiện và cách kê khai thuế.
| Tiêu chí | Homestay (lưu trú ngắn ngày) | Cho thuê nhà dài hạn |
|---|---|---|
| Khách | Khách du lịch, ở theo đêm, thay đổi liên tục | Một người, gia đình hoặc công ty thuê ổn định |
| Dịch vụ kèm | Dọn phòng, đồ dùng, có thể ăn sáng, đưa đón | Thường chỉ giao nhà, khách tự sinh hoạt |
| Đăng ký | Thường cần đăng ký hộ kinh doanh ngành lưu trú | Tuỳ trường hợp, xem bài cho thuê nhà riêng |
| Điều kiện riêng | An ninh trật tự, PCCC, khai báo lưu trú cho từng khách | Khai báo tạm trú cho người thuê theo quy định |
| Kênh bán | Nền tảng đặt phòng, mạng xã hội | Hợp đồng trực tiếp, môi giới |
| Thuế | Kê khai theo nhóm dịch vụ lưu trú | Kê khai theo hoạt động cho thuê tài sản |
Bảng chỉ để phân biệt cách làm, không nêu tỷ lệ thuế. Nếu bạn đang cho thuê dài hạn, xem thêm cho thuê nhà có phải đăng ký hộ kinh doanh.
2. Lộ trình mở homestay từng bước
- Tuần 1
Khảo sát quy định khu vực: có được kinh doanh lưu trú ở nhà mình không, chung cư có cho phép không.
- Tuần 2
Đăng ký hộ kinh doanh ngành dịch vụ lưu trú ngắn ngày.
- Tuần 3–4
Chuẩn bị điều kiện PCCC, làm hồ sơ an ninh trật tự.
- Tuần 5
Đăng ký tài khoản khai báo lưu trú với công an.
- Tuần 6
Đăng ký tài khoản thuế điện tử, tìm hiểu hoá đơn điện tử.
- Tuần 7
Hoàn thiện phòng, nội quy, bảng giá; lập sổ doanh thu.
- Tuần 8
Mở đặt phòng trên nền tảng, đón khách thử.
Lưu ý với căn hộ chung cư: nhiều toà nhà có quy định riêng về cho thuê ngắn ngày. Hãy đọc nội quy toà nhà và hỏi ban quản lý trước khi đầu tư.
3. An ninh trật tự, khai báo lưu trú và PCCC
- An ninh trật tự: kinh doanh dịch vụ lưu trú là ngành có điều kiện về an ninh, trật tự. Hộ thường cần hồ sơ chứng nhận đủ điều kiện trước khi hoạt động; hỏi công an cấp xã để biết thủ tục cụ thể.
- Khai báo lưu trú: mỗi khách đến ở, kể cả khách nước ngoài, phải được khai báo với công an theo quy định, thường qua ứng dụng hoặc phần mềm trực tuyến. Đây là việc làm hằng ngày, không phải một lần.
- PCCC: bình chữa cháy, lối thoát nạn, đèn chỉ dẫn, hướng dẫn thoát hiểm trong phòng. Mức hồ sơ tuỳ quy mô, số phòng.
- Du lịch: homestay có thể phải đáp ứng điều kiện tối thiểu của cơ sở lưu trú du lịch; việc xếp hạng là tự nguyện. Hỏi cơ quan quản lý du lịch địa phương.
- Đã đăng ký hộ kinh doanh đúng ngành lưu trú.
- Đã hoàn tất thủ tục an ninh trật tự theo hướng dẫn công an.
- Đã có tài khoản khai báo lưu trú và biết cách khai.
- Đã trang bị PCCC, dán sơ đồ thoát hiểm mỗi phòng.
- Đã có nội quy, quy trình nhận và trả phòng, kiểm tra giấy tờ khách.
- Đã có tài khoản thuế điện tử và sổ doanh thu.
4. Thuế và sổ sách cho homestay
Từ năm 2026, hình thức thuế khoán đã bị bỏ, hộ kinh doanh chuyển sang kê khai, tự khai theo Nghị quyết 198/2025/QH15 và văn bản hướng dẫn. Với homestay, doanh thu đến từ nhiều kênh: khách trả trực tiếp, chuyển khoản, nền tảng đặt phòng chuyển về sau khi trừ phí. Cần ghi nhận đúng doanh thu, không chỉ phần tiền thực nhận.
| Ngày nhận phòng | Phòng | Số đêm | Kênh | Giá phòng | Phí nền tảng | Tiền thực nhận |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 03/10 | P1 | 2 | Nền tảng A | 1.600.000 | 240.000 | 1.360.000 |
| 04/10 | P2 | 1 | Khách trực tiếp | 700.000 | 0 | 700.000 |
| 05/10 | P3 | 3 | Nền tảng B | 2.700.000 | 405.000 | 2.295.000 |
Ví dụ minh hoạ giả định; cách xác định doanh thu tính thuế khi bán qua nền tảng hãy hỏi cơ quan thuế.
Xem dạng bảng
| Nền tảng A | 18 triệu đồng |
| Nền tảng B | 9 triệu đồng |
| Khách trực tiếp | 6 triệu đồng |
| Dịch vụ ăn sáng, đưa đón | 3 triệu đồng |
Xem thêm doanh thu tính thuế của hộ kinh doanh và phí sàn và lợi nhuận thật để hiểu khác biệt giữa giá phòng và tiền thực nhận.
5. Lỗi hay gặp khi mở homestay
- Nhận khách trước khi xong thủ tục an ninh trật tự.
- Quên khai báo lưu trú cho khách ở ngắn, ở một đêm.
- Chỉ ghi tiền thực nhận từ nền tảng, bỏ qua phí đã trừ.
- Kinh doanh trong chung cư không cho phép lưu trú ngắn ngày.
- Không tách tiền homestay và tiền sinh hoạt gia đình.
Theo kinh nghiệm của ACCA Consulting VN khi làm dịch vụ kế toán cho chủ homestay, chênh lệch hay gặp nhất là giữa giá phòng trên nền tảng và tiền thực nhận; đối chiếu theo từng mã đặt phòng mỗi tuần sẽ tránh dồn việc.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê vài phòng trong nhà có phải đăng ký hộ kinh doanh không?
Nếu đón khách theo đêm, có dịch vụ kèm theo thường xuyên, đó là kinh doanh lưu trú và thường cần đăng ký. Hỏi cơ quan đăng ký nơi đặt nhà.
Khách ở một đêm có cần khai báo lưu trú không?
Có. Mỗi khách đến ở đều cần được khai báo theo quy định, kể cả khách nước ngoài.
Doanh thu từ nền tảng đặt phòng ghi thế nào?
Nên ghi theo giá phòng của từng đặt phòng, tách riêng phí nền tảng, rồi đối chiếu với tiền thực nhận.
ACCA Consulting Vietnam có hỗ trợ chủ homestay không?
Có. Đội ngũ của chúng tôi hỗ trợ sổ doanh thu theo đặt phòng, đối soát nền tảng và kê khai thuế trong gói dịch vụ kế toán cho hộ kinh doanh.
Đón khách yên tâm, sổ sách rõ ràng
ACCA Consulting Vietnam giúp chủ homestay theo dõi doanh thu đa kênh và kê khai đúng với dịch vụ kế toán từ xa toàn quốc.
Nhận tư vấn miễn phíZaloWhatsApp
