Vốn hoá chi phí lãi vay dự án bất động sản: khi nào, cách tính

Một dự án bất động sản vay vài trăm tỷ đồng có thể phát sinh hàng chục tỷ tiền lãi trong thời gian xây dựng. Ghi toàn bộ vào chi phí kỳ thì báo cáo lỗ nặng; đưa toàn bộ vào giá trị dự án thì có thể thổi phồng tài sản. Vốn hoá lãi vay là cách xử lý đúng nằm giữa hai cực đó, với điều kiện và mốc thời gian rõ ràng. Bài viết giải thích khi nào được vốn hoá và cách tính qua ví dụ minh hoạ, dành cho kế toán trưởng và CFO, do ACCA Consulting Vietnam biên soạn.

1. Vốn hoá lãi vay là gì

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam về chi phí đi vay, lãi vay liên quan trực tiếp đến việc đầu tư xây dựng hoặc sản xuất một tài sản dở dang được tính vào giá trị tài sản đó, nếu tài sản cần một thời gian đủ dài để đưa vào sử dụng hoặc để bán. Dự án bất động sản, nhà xưởng tự xây là ví dụ điển hình. Các khoản lãi vay khác ghi vào chi phí tài chính trong kỳ.

Vốn hoá không làm mất đi chi phí, chỉ dời thời điểm ghi nhận: lãi vay đã vốn hoá vào dự án để bán sẽ đi vào giá vốn khi bán căn hộ; vốn hoá vào tài sản cho thuê sẽ đi vào chi phí qua khấu hao.

2. Ba mốc: bắt đầu, tạm ngừng, chấm dứt vốn hoá

Với dự án có nhiều toà hoặc nhiều giai đoạn, phần nào hoàn thành và có thể sử dụng, bán độc lập thì chấm dứt vốn hoá cho phần đó, các phần khác tiếp tục. Việc chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý hay chờ bán không phải lý do để tiếp tục vốn hoá khi công trình đã xong về cơ bản.

3. Cách tính vốn hoá lãi vay: vay riêng và vay chung

Khoản vay riêng cho dự án

Ví dụ minh hoạ: doanh nghiệp vay riêng 50 tỷ đồng cho dự án, lãi suất 9%/năm, lãi cả năm 4,5 tỷ đồng. Phần tiền vay chưa dùng được gửi ngân hàng tạm thời, thu lãi 0,2 tỷ đồng. Số lãi vay được vốn hoá = 4,5 − 0,2 = 4,3 tỷ đồng.

Khoản vay chung dùng một phần cho dự án

Ví dụ minh hoạ: doanh nghiệp có hai khoản vay chung: 20 tỷ đồng lãi suất 10% và 30 tỷ đồng lãi suất 8%. Tổng lãi năm = 2 + 2,4 = 4,4 tỷ đồng; tỷ lệ vốn hoá bình quân = 4,4 / 50 = 8,8%. Chi phí luỹ kế bình quân gia quyền của dự án được tài trợ bằng vốn vay chung là 15 tỷ đồng. Lãi vay được vốn hoá = 15 × 8,8% = 1,32 tỷ đồng; phần còn lại 3,08 tỷ đồng ghi chi phí tài chính. Số vốn hoá không được vượt tổng lãi vay chung phát sinh trong kỳ.

4. Lưu ý về thuế với lãi vay

Vốn hoá là xử lý kế toán. Khi tính thuế TNDN, chi phí lãi vay còn phải đáp ứng điều kiện chi phí được trừ và có thể bị khống chế theo quy định hiện hành, nhất là với khoản vay từ bên liên kết hoặc vay cá nhân. Doanh nghiệp nên lưu đầy đủ hợp đồng vay, khế ước nhận nợ, chứng từ trả lãi qua ngân hàng và bảng tính phân bổ. Nếu dự án có lỗ ở giai đoạn đầu, khoản lỗ tính thuế được chuyển liên tục tối đa không quá 5 năm kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.

5. Lỗi thường gặp

• Vốn hoá cả lãi vay trong thời gian dự án đình trệ do thiếu vốn hoặc vướng pháp lý kéo dài.
• Tiếp tục vốn hoá sau khi đã bàn giao phần lớn căn hộ.
• Không trừ thu nhập lãi tiền gửi từ khoản vay riêng chưa giải ngân.
• Không có bảng tính lưu hồ sơ, đến khi kiểm toán hoặc kiểm tra thuế mới dựng lại.

Theo kinh nghiệm của ACCA, bảng tính vốn hoá nên được lập hằng quý cùng lúc với khoá sổ, không đợi cuối năm. Xem thêm tổng quan kế toán kinh doanh bất động sản.

Câu hỏi thường gặp